Exclusief toegankelijk Registreer voor toegang tot Zorgvisie.nl Lees meer

Vastgoedpartijen nemen rol corporaties over

Vastgoedpartijen nemen rol corporaties over

Op zoek naar een geschikte partner

Ronald van Kessel en Christiaan Swen

Zorginstellingen kunnen in de toekomst hun vastgoed inzetten om mee te concurreren. En steeds meer professionele vastgoedpartijen willen ‘iets doen met zorg’. Samenwerking biedt kansen voor beide partijen.

De veranderde wetgeving en de plannen van de overheid stimuleren een scheiding van woning en zorg. Nu de overheidsregulering voor zorginstellingen steeds soepeler wordt, kunnen zij zich meer profileren. Nieuwe samenwerkingsverbanden en fusies confronteren zorginstellingen met strategische vragen over hun vastgoedportefeuille. Moeten zij bepaalde locaties afstoten, moeten ze het vastgoed en de grond in eigendom houden, is sale-and-lease-back een interessante mogelijkheid, wat te doen met het beheer en de exploitatie? Allerlei vragen die voorheen niet hoog op de agenda stonden van zorgorganisaties.
Zorgorganisaties zijn zich niet altijd bewust van hun (meestal) goede uitgangspositie. Zij beschikken vaak over uitstekende locaties waar vastgoedpartijen zeer in geïnteresseerd zijn.
Van oudsher zijn de woningbouwcorporaties hun vertrouwde partners voor vastgoedvraagstukken. Maar nu steeds meer vastgoedorganisaties de zorgmarkt betreden, vinden zorgorganisaties in hen vaak een betere partner dan in de lokale woningbouwcorporatie.

Vastgoedketen
De laatste jaren zijn zowel corporaties als commerciële vastgoedpartijen op grote schaal bezig met integrale gebiedsontwikkelingen. De tegenstelling tussen maatschappelijk investeren – van oudsher de taak van de overheid – en commercieel investeren wordt kleiner. Nu de vraag naar voor zorg geschikt vastgoed toeneemt, specialiseren professionele vastgoedpartijen zich hierin. Deze beleggers, ontwikkelaars en bouwers vertegenwoordigen met elkaar de gehele ‘vastgoedketen’ en zijn mede daarom bijzonder geschikt als partner voor zorgorganisaties bij herontwikkelingen. In de markt voor ouderenzorg bijvoorbeeld liggen voor vastgoedpartijen en zorginstellingen, in de verschillende fases van een (ver)bouwtraject kansen voor een succesvolle samenwerking.

Conceptfase
Zorg maakt vaak onderdeel uit van de integrale gebiedsontwikkelingen. Corporaties beperken zich vaak nog tot het sociale woningsegment met zorgsteunpunten, terwijl commerciële vastgoedpartijen verder gaan. Zij zijn betrokken bij de ontwikkeling van nieuwe concepten, zoals zorghotels, zorg en recreatie, zorgboulevards, (commerciële) ziekenhuizen en levensloopbestendige woningen.

Haalbaarheidsanalyse
Vastgoedpartijen hebben belangstelling voor locaties van zorginstellingen omdat deze vaak goed gelegen zijn en zich vanwege de omvang prima lenen voor herontwikkeling. Zorgpartijen op hun beurt hebben vaak vastgoedpartijen nodig omdat deze in het bezit zijn van nog te ontwikkelen grond, de zogeheten grondposities. Zeker voor nieuwbouw kan een vastgoedpartij vaak een interessante locatie aanbieden. Het komt steeds vaker voor dat een commerciële vastgoedpartij de huidige locatie van een verouderd verpleeghuis, dat zich leent voor herontwikkeling, koopt en tegelijkertijd een andere locatie aanbiedt waar de zorginstelling nieuwbouw kan realiseren.
Ook corporaties hebben in een dergelijke situatie iets te bieden. Zij zijn in de positie om goedkoop geld aan te trekken, bedoeld voor de realisatie van maatschappelijke ontwikkelingen. Corporaties zijn daarmee in staat het boekwaardeprobleem van de zorginstelling op te lossen. Wel zien we dat belangenverenigingen en commerciële marktpartijen steeds vaker met de kritiek komen dat ze met het geld commerciële activiteiten ontplooien. Dat de corporaties voor zichzelf een positie creëren die oneerlijke concurrentie veroorzaakt. Een oplossing is om de commerciële activiteiten en ontwikkelingen in de sociale sector te splitsen.
In antwoord op deze ontwikkeling komen commerciële marktpartijen met nieuwe financieringsproducten. Het aanbod van financiële marktpartijen, bijvoorbeeld banken en adviesbureaus op het gebied van finance & treasury, is de laatste jaren sterk toegenomen. Dankzij hun deskundigheid zijn ook deze partijen in staat interessante financieringsvormen aan te bieden waarmee het boekwaardeprobleem wordt opgelost. Zij creëren met de klant een op maat gesneden financieringsconstructie die de klant financieel voordeel oplevert.

Ontwerp- en realisatiefase
Nu het bouwregime van het College bouw zorginstellingen ten einde loopt en zorginstellingen financieel geprikkeld worden om ook andere doelgroepen te bedienen, worden hogere eisen gesteld aan ontwerp, indeling en voorzieningen. Instellingen kunnen zich onderscheiden in de markt met een eigen identiteit, gericht op specifieke doelgroepen. Vastgoedorganisaties hebben juist op dit gebied ervaring. Zij zijn bedreven in consumentgericht denken en marketing. Met hun expertise en creatieve inbreng zijn zij een belangrijke partner voor de instelling. Vastgoedpartijen kennen het bouw- en ontwikkelingsproces en kijken, in vergelijking tot corporaties, meer met een commerciële blik naar de potenties en mogelijkheden.

Beheersfase
Sommige ouderenzorginstellingen houden tot nu toe al hun vastgoed in eigen beheer en bezit. Dit is bij reguliere instellingen door de overheid vereist. Vaak heeft de zorgorganisatie het vastgoed in een aparte entiteit (bijvoorbeeld een stichting) ondergebracht. Zoals woningbouwcorporaties al sinds jaar en dag doen, willen nu ook steeds meer vastgoedorganisaties zich langer committeren aan het gerealiseerde (zorg)concept, de exploitatie en eventueel de dienstverlening. Toch ligt hier een belangrijk knelpunt voor menig ontwikkelaar: ze hebben weinig ervaring met het aanbieden van zorg via verhuurder of vereniging van eigenaars (VVE). Hierop kan een corporatie zich nog profileren, maar de verwachting is wel dat steeds meer fondsen, beleggers en ontwikkelaars zich deze tak van sport eigen zullen maken. De financiering lijkt geen probleem te zijn: zoals gezegd worden nieuwe financiële producten ontwikkeld en veel beleggers tonen interesse in de ‘zorgmarkt’. En met het verleggen van de tijdshorizon kunnen ook onrendabele doelstellingen (bijvoorbeeld de goedkope huurwoningen) net als bij corporaties gerealiseerd worden.

Keuzemogelijkheden
Zorgorganisaties zijn dus niet langer veroordeeld tot corporaties, maar kunnen ook in vastgoedpartijen een goede partner vinden. Voordeel van vastgoedpartijen is dat zij alle disciplines van het vastgoedproces beheersen, waarbij ontwikkelen vanuit consumentperspectief en risicobeheersing centraal staan. Sommige trajecten kunnen in samenwerking met commerciële partijen sneller worden gerealiseerd dan met corporaties. Laatstgenoemde hebben veelal een loggere besluitvormingsstructuur en andere belangen dan marktpartijen. Marktpartijen kunnen beter en sneller inspelen op veranderingen, wijzigingen en signalen uit de markt.
Veranderende regelgeving biedt zorginstellingen kansen om zich met hun vastgoed te onderscheiden in de markt en in de toekomst te concurreren. Het bewustzijn groeit dat naast woningbouwcorporaties, ook commerciële vastgoedpartijen een interessante samenwerkingspartner kunnen zijn bij het oplossen van hun huisvestingsvraagstuk en de realisatie van nieuwbouwontwikkelingen.
Het is de hoogste tijd voor zorginstellingen om zich te verplichten een gedegen zorgvisie en vastgoedstrategie te ontwikkelen. Zo kan bij iedere specifieke situatie en voor ieder project bekeken worden wie de beste samenwerkingspartner is voor de zorginstelling. Een partner die vanaf de eerste fase samen met de zorginstelling de problematiek in kaart brengt en een stappenplan maakt, is daarbij geen luxe. De makkelijke keuze van de lokale corporatie of vastgoedpartij zal immers lang niet altijd de beste zijn. Ook is het belangrijk dat de zorginstelling ervoor zorgt dat zij genoeg zeggenschap en inbreng blijft houden in toekomstige trajecten en beslissingen.

Ronald van Kessel en Christiaan Swen zijn werkzaam bij AdviesBureau ZorgVastgoed (ABZV). Zij adviseren zorginstellingen en vastgoedpartijen op het gebied van zorgvastgoed.


Enkele vastgoedpartijen die zich op de ‘zorgmarkt’ begeven

AM
BAM
Heijmans Vastgoed
Volker Wessels
TCN Cares
ING
Amvest
Vesteda



Samenwerkingsvormen tussen zorginstellingen en vastgoedpartijen

TCN Property Projects met Mesos Medisch Centrum voor de realisatie van een gezondheidsboulevard in Leidsche Rijn.
Phanos Vastgoed met Zorggroep Noorderbreedte voor een recreatiepark met zorgfaciliteiten in gemeente Kollum.
Hopman Interheem Groep met Stichting Ouderenzorg Velsen die samen een integraal plan van wonen en zorg realiseren in Velsen.


Administrator

Of registreer u om te kunnen reageren.

Zorgvisie is een uitgave van Bohn Stafleu van Loghum, onderdeel van Springer Media B.V.
Voorwaarden