Vijftien vastgoedmanagers en bestuurders van zorginstellingen namen deel aan het Vision Dinner in Utrecht. Hans de Jonge, hoogleraar vastgoed aan de TU Delft en directievoorzitter van Brink Groep, beet de spits af. “Het doel van de vastgoedregimeverandering is efficiencyverhoging en klantgerichter werken. Anders gezegd: de zorgdienstverlening optimaliseren binnen de beschikbare vergoedingen. Dat brengt spanningen en risico’s met zich mee, maar biedt ook kansen om de toekomst meer in eigen hand te nemen en met nieuwe zorgconcepten in te spelen op de veranderende markt.”

Hij gaf als voorbeeld de hogescholen en universiteiten die de afgelopen jaren hard hebben gewerkt aan het volledig in eigendom krijgen van het vastgoed en hoe die met de risico’s zijn omgegaan. “Hoewel de risico’s van zorgvastgoed met zijn bijzondere kenmerken weloverwogen gemanaged moeten worden, blijft het een bedrijfsmiddel dat relatief eenvoudig beheersbaar is.”

De Jonge wees op een groot voordeel van de zorg: “De totale markt blijft gegarandeerd groeien en zal daarom investeerders trekken zodra de spelregels stabiel zijn geworden.”

Scenarioanalyses

Michel van Rhee, senior vastgoedadviseur bij Brink Groep, ging in op het proces van nieuwbouw en belangrijke businesscase-aspecten voor de financiering daarvan. “In tegenstelling tot andere markten moet in de zorg het mogelijke rendement op vastgoed altijd ondergeschikt blijven aan de zorgdoelstellingen. Financiële prikkels om bestaand vastgoed langer door te exploiteren, beïnvloeden namelijk de zorgkwaliteit en als gevolg daarvan ook de voorkeur van cliënten. De belangrijkste keuze die zorgbestuurders moeten maken, is of zij nieuwbouw in eigendom willen verkrijgen of voor lange termijn willen huren. Huren lijkt eenvoudiger en minder risicovol, maar hoe kijken de accountant en fiscus aan tegen de verplichtingen van die langdurige huurcontracten en hoe worden de huurprijs en NHC geïndexeerd? Anderzijds start elk nieuwbouwproject in eigendom altijd met een fors exploitatietekort, dat pas na jaren wordt terugverdiend.”

Om de strategische opties inzichtelijker te maken, presenteerde Van Rhee aan de hand van een (anonieme) businesscase een aantal mogelijke scenario’s. De modellen voor die what-if-analyses zijn allang beschikbaar, door jarenlange toepassing en finetuning in andere branches. Van Rhee: “Wat in de zorg lastig blijft, is de waardering van het vastgoed. Taxateurs waarderen zo goed mogelijk de toekomstige cashflows op basis van de huidige zorgbestemming, omdat alternatieve bestemmingen moeilijk te realiseren zijn. Daarom moeten ook zorgbestuurders en vastgoedmanagers bij hun analyses voor ogen houden dat waarderen op basis van proceskennis het meest realistisch is.”

Meest toekomstbestendige strategie

Net als in andere sectoren geldt ook in de zorg dat de banken kritischer kijken naar financieringsverzoeken. Manfred Bleijenberg, senior financieringsspecialist bij Rabobank Publieke Sector: “Behalve naar de reputatie van de betreffende zorginstelling, gebaseerd op gerealiseerde cijfers, het management, marktpositie, strategie, kansen in het segment et cetera, kijken wij uiteraard ook kritisch naar hoe het management de investering wil gaan terugverdienen. Verder speelt de mate van alternatieve aanwendbaarheid mee. Om de risico’s te spreiden, komt het regelmatig voor dat woningcorporaties interesse hebben om deels te participeren, omdat zij er toekomstperspectief in zien. Andere criteria die meetellen bij de beslissing zijn de kwaliteit van de aannemer, de professionaliteit van bouwbegeleiding en kwaliteit van rapportages.” Zijn boodschap is: kom met een zo realistisch mogelijke businesscase en let er bij innovatieplannen op niet te ver van de ‘zorgleest’ af te dwalen. Branchevreemde activiteiten zijn doorgaans namelijk verlieslatend. Het vastgoed blijft ook bij de beoordeling door banken allereerst een middel om de primaire zorgprocessen te verbeteren.

Praktische modellen

Tot slot presenteerde Hans de Jonge een paar praktische modellen om de voor- en nadelen van mogelijke scenario’s versus strategische keuzes tegen elkaar af te wegen. Met die modellen kunnen zorgbestuurders en vastgoedmanagers ontdekken welke strategie het meest toekomstbestendig is. Dat doen banken ook en zo is de kans groter dat men bij investeringsplannen tot elkaar komt.

Peter Gloudemans

(©Foto: ANP)