Het dossier ‘scheiden wonen en zorg’ (SWZ) verlaat langzaam de plan-en-praat-fase: het wordt vanaf 1 januari 2013 ingevoerd voor zzp-1 en -2 in de verzorging en verpleging (v&v), geestelijke gezondheidszorg (ggz) en verstandelijkgehandicaptenzorg (vgz). Een jaar later volgt zzp-3 voor de v&v; de ggz en vgz krijgen uitstel tot 2015 voor het zzp-3. Het gaat overigens alleen over nieuwe indicaties, bestaande gevallen en herindicaties blijven onder het huidige regime vallen.
Sommige organisaties zullen het segment van de lichte zzp’s verlaten, althans wat betreft ‘wonen’, en vastgoed afstoten, of inzetten op zwaardere zorg. Voor organisaties die daar niet voor (kunnen) kiezen wordt directe verhuur aan nieuwe cliënten met lichte zzp’s bittere noodzaak om inkomsten te genereren en leegstand te voorkomen. Zij krijgen te maken met de verhuur van appartementen die voorheen via de naculculatie/normatieve huisvestingscomponent vergoed werden. Daarbij zijn de volgende punten van belang:
- Zelfstandige of onzelfstandige woonruimte
Er is sprake van zelfstandige woonruimte in het geval van een eigen (afsluitbare)voordeur, toilet(!) en keukenvoorziening. Indien een van deze drie gedeeld wordt is sprake van onzelfstandige woonruimte. Het verschil is van belang voor de aanvraag van huurtoeslag en de wijze van huurbepaling volgens het puntensysteem (zie punt 2). Bij onzelfstandige woonruimte is een ‘aanwijzing’ nodig van het ministerie van Financiën om voor huurtoeslag in aanmerking te komen. Bewoners van WTZ- instellingen komen daarvoor in het algemeen in aanmerking. - Het juiste verhuurbedrag
Voor een huurwoning moet de maximale huurprijs worden berekend volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS). De hoeveelheid punten (afhankelijk van grootte, buitenruimte, voorzieningen, etc. )bepaalt de maximale huurprijs. Als deze onder de liberalisatiegrens van 664,66 euro per maand (prijspeil januari 2012) ligt, is sprake van een ‘sociale huurwoning’. Hogere huurprijzen zijn vrij onderhandelbaar.
Een(service) toeslag van 35 procent op het aantal punten geldt wanneer aan enkele voorwaarden (o.a. aanwezigheid van een noodoproepinstallatie, maaltijdverstrekking, levering van (para)medische zorg, etc.) is voldaan. Over het algemeen zullen bestaande WTZi-instellingen hieraan voldoen.
Hiermee belandt de mogelijke huurprijs op een behoorlijk niveau. Resteert de belangrijke vraag wat de klant kan en wil betalen!
NB: in het concept-regeerakkoord is aangegeven dat de huurwaardebepaling volledig op de schop gaat: de nieuwe norm wordt een maximaal redelijke huurprijs van 4,5 procent van de WOZ-waarde. En hoe de WOZ-waarde van een appartement in een bestaande instelling wordt bepaald …
Afhankelijk van zijn inkomen heeft de ‘huurder’ recht op huurtoeslag. Dit loopt via de belastingdienst. Het is overigens niet strikt noodzakelijk dat de woningen een eigen huisnummer of (nuts)aansluiting hebben. Wanneer aangetoond wordt dat op het adres van een instelling meerdere huurcontracten zijn afgesloten, zal de belastingdienst dit accepteren en huurtoeslag toekennen. Een eigen (sub)huisnummer in de Gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens verdient wel de voorkeur. Dit hoeft overigens niet te leiden tot splitsing of andere eisen vanuit de gemeente. - Het huurcontract
De Raad voor Onroerende Zaken heeft op haar website een standaardmodelcontract geplaatst. Dit kan als uitgangspunt dienen voor het verder uit te werken contract. Service- en overige kosten dienen gedefinieerd te worden. - Kosten voor rekening van de cliënt
De zorgkosten (verpleging, begeleiding, behandeling etc.) zullen in eerste instantie onveranderd vanuit de AWBZ worden gefinancierd. Wel gaat de cliënt huur betalen ter dekking van de kapitaallasten. Naast deze ‘kale huur’ gaat de cliënt betalen voor servicekosten (denk aan schoonmaak algemene ruimten, glazenwas, energie, etc.). Ook over zaken als maaltijdverzorging, welzijnsactiviteiten etc. moeten afspraken worden gemaakt. In het regeerakkoord staat dat op termijn de extramurale verpleeghuiszorg uit de AWBZ richting WMO en ZVW gaat.
Het kostenplaatje voor de cliënt verandert, maar deze is niet per se duurder uit, aangezien deze nu een lage eigen bijdrage betaalt in plaats van de gebruikelijke hoge eigen bijdrage voor intramurale cliënten. Dit verschil kan de cliënt besteden aan huur, servicekosten en overige diensten. - Koppel verkoop woon- en zorgcontracten
Als de zorgaanbieder duidelijk kan maken waarom de huur van de woning en afname van zorg verbonden zijn (economisch voordeel cliënt, garantie van 24-uurszorg etc.), is het niet per definitie verboden. In alle gevallen geldt wel dat de keuzevrijheid van de cliënt zwaar weegt en niet in het geding mag komen. - College sanering zorginstellingen
De zorgaanbieder moet het College sanering informeren over de extramuralisering. Op dit moment is nog onduidelijk in hoeverre officiële toestemming moet worden aangevraagd. - Onderverhuur
Als de zorgaanbieder zelf het pand huurt, is het eigen huurcontract van belang. Hierin zullen bepalingen staan met betrekking tot onderverhuur. Dit blijft een zaak tussen de zorgaanbieder en zijn verhuurder.
Duidelijk is dat de invoering van SWZ de nodige voeten in de aarde heeft, ook op administratief gebied. De zorgaanbieder moet huurcontracten afsluiten met zijn bewoners en komt daardoor in een andere verhouding tot hen te staan. De zorgaanbieder krijgt te maken met zaken als huurbescherming en wanbetaling. Het is van belang afspraken en de afrekening van servicekosten en overige diensten helder vast te leggen in contracten. Daarnaast is een goede communicatie naar de bewoners van evident belang. Niet alleen om de spelregels uit te leggen aan nieuwe bewoners, maar ook om bestaande bewoners te laten zien wat er anders is voor hun nieuwe buren.
Michiel Wentges, directeur van BOB Advies
Meer informatie
www.belastingdienst.nl : huurtoeslag
www.roz.nl : huurcontracten, zelfstandige woonruimte
www.kcwz.nl: koppelverkoop woon/zorg
www.huurcommissie.nl : Woningwaarderingssysteem, servicekosten, huurcontracten, zelfstandige woonruimte
www.bobadvies.nl : beslismodel afweging verhuur/verkoop of zware zorg
