‘Waardeer je zorgvastgoed af voor het te laat is’

[Exclusief] Eigenaren van verzorgingshuizen rekenen zich vaak te rijk. De waarde van hun vastgoed staat in veel gevallen vijftig procent hoger in de boeken dan wat de marktwaarde is. Marnix Norder, voorzitter van het AJT, roept niet alleen bestuurders maar ook accountants op om stevig af te waarderen voor het te laat is.
‘Waardeer je zorgvastgoed af voor het te laat is’
Foto: ANP - Martijn Beekman

Wat is het AJT?

‘Het Aanjaagteam Langer Zelfstandig Wonen, kortweg het AJT, is door het kabinet in juni 2014 opgericht om knelpunten op te lossen die ontstaan bij de extramuralisering van zorg. Zo hebben we vorig jaar met de Autoriteit Consument en Markt om de tafel gezeten om zorgpartijen meer beleidsvrijheid te geven op dit dossier. Mededingingsregels zaten namelijk zorgorganisaties in de weg die samen aan oplossingen voor vastgoedproblemen werkten. Bovendien hebben we in december bij gemeenteraden de problematiek rond het scheiden van wonen en zorg op de agenda gezet. Het bleek dat veel lokale politici nog niet echt goed begrepen wat de rol van gemeenten kan zijn bij het vinden van nieuwe bestemmingen voor voormalig zorgvastgoed.’

En nu komt u met een signaal over te hoge boekwaardes van zorgvastgoed. Dat is nodig?

‘Jazeker. Iedereen mag het AJT inschakelen voor problemen bij het scheiden van wonen en zorg. Zodoende krijgen we inzage in veel jaarrekeningen. In veel gevallen staan gebouwen voor bedragen in de boeken waarvan wij denken “wow”. Dat is ergens wel begrijpelijk. Zorgbestuurders denken toch nog heel vaak in termen van bedrijfswaarde voor zo’n pand. Men bepaalt dus de waarde op basis van verwachtingen over hoeveel inkomsten men kan genereren door zorgverlening in een locatie. Wij zeggen: ga niet uit van bedrijfswaarde maar van marktwaarde. Huur een taxateur in om de actuele marktwaarde vast te stellen.’

Waarom?

‘Omdat in vrijwel alle gevallen waar het vastgoed te hoog gewaardeerd staat, de strategie is om het verzorgingshuis om te vormen tot zware verpleegeenheid. De gedachte is dat door het verzorgingshuis op zo’n manier te transformeren de zwaardere zorgzwaartepakketen (zzp’s) binnen zullen komen en de exploitatie rendabel wordt. Echter, we zien landelijk nu al een forse stijging van 2,3 procent in het aantal verpleegeenheden. Er ontstaat dus overcapaciteit, wat wil zeggen dat er een grote kans bestaat dat je je nieuwe verpleegeenheid helemaal niet gevuld krijgt met klanten. Dat is een groot risico.’

Steekt de accountant hier geen stokje voor?

‘In principe is de accountant geen zorgexpert. Dus hij weet bijvoorbeeld niet dat de naburige zorgorganisatie óók al het vastgoed aan het ombouwen is tot verpleegeenheden. Daarom heeft het AJT contact opgenomen met de Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants. We willen erop toezien dat accountants kritischer zijn bij het maken van de jaarrekeningen en er bij bestuurders op aandringen fors af te schrijven op vastgoed, hoe pijnlijk en vervelend dat ook mag zijn. De beroepsorganisatie heeft deze boodschap goed opgevangen.’

Aan wat voor oplossingen denkt het AJT eigenlijk voor vastgoedproblemen?

‘De mogelijkheden liggen in iedere casus weer anders. Heel oude gebouwen kunnen het best gesloopt worden, locaties in drukke steden kunnen het beste omgevormd worden, bijvoorbeeld tot studentenhuisvesting. Bij die laatste oplossing moeten partijen zich wel realiseren dat de huurinkomsten op de particuliere markt veel lager liggen dan wat er via de huisvestingscomponent binnenkwam. De grootste uitdagingen liggen bij panden van rond de tien tot twintig jaar oud. Daar is nog het minste op afgeschreven. Het omvormen van een tehuis naar zorgwoning lijkt daar vaak de beste oplossing. Maar ook dat is niet eenvoudig. Nogmaals; iedereen mag ons benaderen op postbusajt@minbzk.nl om over oplossingen te praten.’

Geef je reactie

Om te kunnen reageren moet je ingelogd zijn. Heb je nog geen account, maak dan hieronder een account aan. Lees ook de spelregels.