Masterclass Vastgoed in de zorg

De woon-zorgplannen voor ouderen en langdurig zieken zijn de afgelopen jaren ernstig aan wijzigingen onderhevig. Er is de beweging om thuis een volledig pakket aan zorgverlening aan te bieden. Daarnaast is er inmiddels een chronisch tekort aan verpleeghuisplekken, mede door de vergrijzende bevolking. Dit is allemaal van invloed op het vastgoed.

Tijdens dit blok krijgt u inzicht in het Volledig Pakket Thuis en de rol van de zorginstelling. De manier van organiseren en financieren komen daarbij aan bod. Ook het beheer,  onderhoud en ontwikkeltrajecten met ontwikkelaars, aannemers en eindbeleggers worden uitvoerig besproken.

Er is een enorme toename in de vraag naar vastgoed in de zorgsector in binnen- en buitenland. Dit biedt financiële kansen voor de zorgaanbieders. Een van de grote beleggers is Confinimmo. Tijdens deze bijdrage hoort u de ins en out vanuit het oogpunt van de zorgvastgoedbelegger:

• Waarop letten deze beleggers als ze Nederlands zorgvastgoed aankopen? Welke criteria hanteren ze?
• Over welk type zorg vastgoed wordt gesproken?
• Hoe past verkoop aan een belegger in uw vastgoedstrategie?
• Hoe ziet het verkoopproces er exact uit; waar kijkt een belegger naar?
• Welke eisen stellen ze aan de zorginstelling?
• Hoe krijg je een goede business case voor een zorggebouw?

Steeds meer zorgorganisaties kampen met verouderd vastgoed. Een oplossing is dan de verkoop van het vastgoed aan een marktpartij. Vervolgens wordt er samen met deze marktpartij nieuwbouw ontwikkeld die de zorgorganisatie daarna huurt van deze marktpartij. Op deze manier ontstaat er een win-win situatie waarbij het gezamenlijke doel is om een woningbouwprogramma voor senioren te realiseren.  Maar hoe werkt dit proces exact? Wat is het belang van een gezamenlijke visie? Aan welke specifieke eisen moet het vastgoed voldoen? Welke strategische keuzes moeten gemaakt worden voor, tijdens en na afloop van het tenderproces? Welke risico’s zijn er? U hoort het tijdens deze bijdrage.

Er wordt veel vastgoed ontwikkeld voor senioren en zorg vanuit maatschappelijke thema’s:
* Gedurfde duurzaamheid
* Inclusieve stad
* Healthy Urban Living & Working
* Stad- en gebiedmaker
* Gelukkig leven

Kennis en onderzoek vormen de basis voor nieuwe concepten. Dit omdat de wensen van deze generatie ouderen anders zijn dan eerder. Langer (zelfstandig) thuis, eenzaamheid, veiligheid, comfort, regie en collectiviteit zijn daarbij de kernwoorden.

Aan de hand van aansprekende concepten die momenteel in ontwikkeling zijn wordt u meegenomen in het tenderproces. Van ontwikkelingen, voorwaarden, rolverdelingen tot de processen van een ontwikkeltraject. Speciale aandacht gaat uit naar de samenwerking na de gunning. Immers zonder een duidelijke rolverdeling en wie waar verantwoordelijk voor is, is succesvol vastgoed ontwikkelen een zware opgave.

Ziekenhuizen en andere zorginstellingen staan er financieel gezien slecht voor, waardoor er niet genoeg geld is voor de nodige investeringen. De marges zijn flinterdun, waardoor de bedrijven niet kunnen digitaliseren of uitbreiden terwijl dat wel hard nodig is. Arno Leeijen van Deloitte zet de feiten en cijfers van de aanwezige zorginstellingen op een rij. Met deze informatie weet u hoe uw organisatie er financieel voorstaat, waar aandachtspunten en eventuele groeimogelijkheden liggen.

In dit blok geeft Corjan Visser, Director Deloitte Gi3 een kort overzicht geven van de subsidiemogelijkheden en belastingafdrachtverminderingen die u wellicht kunt genieten wanneer u het vastgoed van uw zorgorganisatie verduurzaamt.

VPT Mengvormen

Sinds 2013 is er sprake van het scheiden van wonen en zorg. Dit betekent kortweg dat het wonen en de zorg apart gefinancierd wordt en niet langer beiden vanuit de Wet Langdurige Zorg (Wlz) vergoed wordt. De cliënt betaalt nu zelf voor het wonen via huur of koop. Nu er een groeiend aantal cliënten is dat het VPT thuis zorg ontvangt, ontstaan er meer en meer verschillende vormen van VPT. Tijdens deze bijdrage hoort u de laatste ontwikkelingen en de uitkomsten van het onderzoek dat de NZa liet doen. Belangrijke informatie omdat er in het vastgoed rekening gehouden moet worden met de voorwaarden die het VPT stelt per categorie. Zorg in Natura (ZiN) en het Volledig Pakket Thuis (VPT) worden hierbij uiteengezet.

VPT financiële doorrekening | Opzetten financieel model
Om tot een gezond exploitatie model te komen voor uw organisatie splitsen we deze op in de 3 verschillende onderdelen:

• • de zorg exploitatie; met de zorgmix, bezettingspercentage, indirecte en directe personeelskosten, enz.
  • vastgoed exploitatie: met huurinkomsten en vastgoedlasten
  • diensten exploitatie: met de maandelijkse vergoeding voor de diensten en personeelskosten dienstenpersoneel, kosten overige diensten

Verder krijgt u inzicht in de financiële doorrekening van het VPT op basis van de zorg-, vastgoed- en dienstenexploitatie en de bijbehorende gevoeligheidsanalyse.

Bij vastgoedtransacties en exploitaties zijn er vele fiscale aandachtspunten. Zo is de verhuur van een onroerende zaak vrijgesteld van BTW, maar zijn er natuurlijk wel uitzonderingen die wel BTW-belast worden. Daarnaast is er soms een BTW-regeling van toepassing en anders een overdrachtsbelasting. Aan de hand van voorbeelden uit de dagelijkse praktijk leert u de regels, de mazen van de wet en de keuzes die u moet maken bij de ontwikkeling van het vastgoed.

In 2015 wijzigde de bekostigingsstructuur van kapitaallasten. Dat lijkt inmiddels lang geleden, maar vastgoedcontracten hebben vaak een lange looptijd. De oude huurcontracten waren vaak gefinancierd met leningen bij het Rijk of de gemeenten. Tegenwoordig gelden er weer hele andere regels. Tijdens deze bijdrage hoort u waar u rekening mee moet houden bij de koop-, huur- en verhuurovereenkomsten. Ook komt de actuele jurisprudentie aan de orde.

Het College Sanering houdt toezicht op de verkoop en verhuur van onroerende zaken door zorginstellingen zodat er zoveel als mogelijk geld voor de sector behouden blijft en weglekken kan voorkomen. Tijdens deze bijdrage hoort u over de regels waar dit college op toeziet, wat wordt verstaan onder vervreemding onroerende zaken, de voorwaarden bij vervreemding en de aandachtspunten.

Juridische aandachtspunten bij de totstandkoming van koopovereenkomsten
Bij de verkoop van vastgoed gelden uitvoerige procedures die gehanteerd moeten worden. Deze bestaan uit: een verkoopleidraad waarin de juridische aandachtspunten zijn opgenomen en de totstandkoming van de koopovereenkomsten. Tijdens deze bijdrage hoort u de haken en ogen die bij de diverse stappen horen om tot een koopovereenkomst te komen.