Het terrein van het voormalige woonzorgcentrum Hugo-Oord in Heerhugowaard is de afgelopen vier jaar onderwerp van herontwikkeling geweest. Een dezer dagen wordt een appartementengebouw opgeleverd met 39 appartementen en een verdiepte parkeergarage. Het ligt op een steenworp afstand van twee nieuwe, kleinschalige woonzorggebouwen voor mensen met dementie.

De uitdaging

Zorgorganisatie Pieter Raat is eigenaar van de grond. Én opdrachtgever voor de herontwikkeling van de zorgvilla’s, zoals bestuurder Gabriele Kasten de nieuwe woonzorggebouwen trots noemt. Net als veel collega-bestuurders van ouderenzorgorganisaties staat zij voor de uitdaging om verouderd vastgoed te vernieuwen en op veranderende inzichten over oud worden te laten aansluiten.

“Goede partners zijn daarbij enorm belangrijk”, stelt de bestuurder. Zoekend naar die partner kwam ze in contact met AIG Care & Living.
Een projectontwikkelaar. Dat stempel riep aanvankelijk aarzeling op. Niet eens zozeer bij Kasten zelf, als wel bij de mensen rondom haar. “Overal hoorde ik geluiden dat ze veel duurder zouden zijn. Dat bleek niet zo te zijn.”

“Het financiële ontwikkelrisico uit handen nemen, zorgt voor rust.”

Gesloten beurs

Bart van Venrooij kent die geluiden. De directeur van AIG is geen onbekende in de zorg. Sinds 2007 ontwikkelde zijn bedrijf meerdere woonzorglocaties voor zorgorganisaties. “Risicodragend, dus tegen een fixed price.” Parallel daaraan leerde hij de zorg van binnenuit kennen. Jarenlang exploiteerde hij zorgorganisatie Rosorum – sinds 2020 in handen van Korian.

“Het hielp dat een RvT-lid van Pieter Raat ons vanuit zijn baan bij een pensioenfonds kende. Hij wist dat wij de inhoud van de zorg snappen en bestaande stramienen durven te challengen. Pensioenfondsen willen geen enkel ontwikkelrisico lopen. Dat zou ook moeten gelden voor zorgbestuurders en raden van toezicht. Want zorgorganisaties staan ook buiten vastgoedontwikkeling al voor enorme uitdagingen.”

Integrale benadering

De directeur geeft toe dat het niet makkelijk is om een businesscase voor de ouderenzorg rond te maken. “De grond is duur, de bouwkosten zijn door het dak gegaan en de jaarlijkse indexatie tikt aan. Maar wij hebben veel ervaring.
We weten wat bouwen kost en aan welke knoppen we kunnen draaien om de realisatie binnen budget te houden zonder aan (woon)kwaliteit in te boeten.”

Een vroegtijdige betrokkenheid en integrale benadering zijn daarbij key, vertelt Jan Strating, projectleider bij AIG. Net als een strakke inkoop en het maken van scherpe keuzes. “Je moet uitgaan van een programma van eisen. Dat pellen we vanuit onze ervaring en in goed overleg met de zorgorganisatie af. En dan maken we samen keuzes op het scherp van de snede. Zo krijg je woonkwaliteit en blijft het gebouw toch betaalbaar.”

Zorgen voor rust

Een bezoek aan drie referentieprojecten gaf de doorslag. Daar zag en hoorde bestuurder Kasten dat AIG waarmaakt wat het belooft. Dat ze het financiële ontwikkelrisico uit handen nemen, zorgde meteen voor rust.

Dat is enorm belangrijk stelt Bart van Venrooij. “Als je de risico’s vooraf afspreekt en dichttimmert, wil je je als zorgorganisatie kunnen focussen op zorg.” Dat is volgens Gabriele Kasten gelukt.

Naast het afdekken van de financiële risico’s was het voor haar minstens zo belangrijk dat AIG hielp de woon- en zorgvisie van Pieter Raat te vertalen naar een overzichtelijk en eenduidig ontwerp van het gebouw.

“In de zorgvilla’s wonen mensen met dementie. Zij zijn gebaat bij een huiselijke, herkenbare, veilige woonomgeving. De zorgvilla’s en omliggende tuinen bieden dat én nodigen naasten uit om veel aanwezig te zijn. De aanpak van AIG heeft ons uiteindelijk het mooiste gebouw van Nederland opgeleverd.”

Meer weten over AIG? www.aig.nl

Meer weten over Pieter Raat? www.dprs.nl