Dat zegt zorgvastgoedeconoom George Müller van vastgoedadviesbureau BOB Advies. Volgens hem leiden de conclusies van de CBS-onderzoekers in de media tot een te eenzijdig beeld. ‘De voornaamste conclusie van het rapport is dat in 2011 AWBZ-instellingen een totaalbedrag van 420 miljoen euro ontvingen van de overheid ter compensatie van de rentelasten, terwijl deze rentelasten in dat jaar op 463 miljoen euro uitkwamen. Dit leidde al snel tot nieuwsberichten dat instellingen 43 miljoen euro te veel betaalden voor hun vastgoed. Maar het ligt genuanceerder.’

Rentekosten
Müller zegt dat de onderzoekers van het rapport bij het berekenen van de rentekosten zich hebben gebaseerd op de post ‘financiële lasten’ uit de jaarrekeningen van aanbieders. Maar onder deze post valt meer dan alleen rentelast. ‘Hieronder vallen ondermeer ook waardeverminderingen van de immateriële- en financiële vaste activa. Waaronder afschrijvingen op “spookgebouwen”en vanaf boekjaar 2012 ook als gevolg van impairment. Dat deel wordt niet vergoed via het model van rentecalculatie. Het is jammer dat hier geen rekening mee is gehouden omdat juist met de invoering van het ‘scheiden van wonen en zorg’ aanbieders steeds meer moeten afschrijven. Waardeverminderingen spelen dus een steeds grotere rol. Het betekent eveneens dat het bedrag van 463 miljoen euro niet klopt omdat daar de afschrijving nog in zit. Wat het bedrag wel moet zijn is moeilijk te achterhalen, maar het is minder dan 463 miljoen.’

Kapitaalmarkt
Volgens de adviseur trachten de CBS-onderzoekers in het rapport op allerlei manieren het verband te vinden tussen  het steeds groter wordende verschil tussen zorgleningen enerzijds en de kapitaalmarktrente (10 jaars staatslening) anderzijds. ‘Dat gaat niet op want er is vanaf 2007 een steeds groter verschil zichtbaar tussen beide rentepercentages. In 2011 is het afgesloten rentepercentage zelfs veertig procent hoger dan de kapitaalmarktrente. Nergens in het rapport wordt de hoogte van de rentelast in verband gebracht met het stijgende risicoprofiel van zorginstellingen als gevolg van de introductie van marktwerking en integrale tarieven waarbij de vergoeding van kapitaallasten niet langer gegarandeerd is. Ook het effect van de schuldencrisis, de krapte op de kapitaalmarkt en de strengere eisen aan banken als gevolg van Basel 2 en 3 worden niet vermeld. Dat zijn wat mij betreft belangrijke verklarende factoren voor de hoogte van de rente.’