Steggelen over bekabeling

Olaf Boschman

De Stichting Land van Gelre en Gulick wil het liefst vastgoed in eigendom. Als ze al wil samenwerken, dan nadrukkelijk met woningcorporaties. Samenwerking met commerciële vastgoedpartijen is geen reële optie.

Stichting Land van Gelre en Gulick (LVGG) biedt op vijf locaties verpleging en verzorging. In Roermond staat een verpleeghuis, in vier plaatsen in de directe omgeving heeft de stichting zorgcentra. Een vijfde zorgcentrum is in ontwikkeling. Volgens Pieter Pennings, lid van de raad van bestuur met onder meer bouwzaken in zijn portefeuille, zijn alle locaties verouderd. “Voor het wegnemen van de functionele en technische onvolkomenheden zijn er plannen voor vernieuwbouw.”

Zo gaat St. Camillus, het verpleeghuis, in 2008 “helemaal tegen de vlakte” en krijgt het zorgcentrum in St. Odiliënberg vervangende nieuwbouw op twee locaties. In beide gevallen kiest LVGG voor vastgoed in eigendom en zijn er bij de exploitatie geen samenwerkingsverbanden met een woningbouwcorporatie of commerciële vastgoedpartij. Pennings: “We willen alles in eigendom realiseren, omdat we denken zo meer invloed te hebben op het beheer en onderhoud van de gebouwen. Bij het huren hebben we op dit terrein slechte ervaringen.” Ook speelt mee dat LVGG de grondposities wil behouden. Die maken de onderhandelingspositie sterker. “Bij het uitruilen van belangen gaat het altijd over stukken grond.”

De financiële risico’s van eigendom zijn volgens Pennings betrekkelijk. “Als ik straks verantwoordelijk ben voor de kapitaalslasten, dan maakt het niet uit of dat huurpenningen zijn of rente en aflossing. Ik moet het geld toch opbrengen. Het risico zal om het even zijn.” Het risico is onder meer beperkt gezien de vraag naar zorg. “We hebben nog steeds wachtlijsten. Ook rapporten van gezaghebbende instanties als het Sociaal en Cultureel Planbureau over de ontwikkeling van de zorgvraag, maken dat ik geen leegstandsrisico zie. En dankzij investeringen in bijvoorbeeld domotica, en omdat we ‘omkeerbaar’ bouwen, verwacht ik dat de realisatie behoorlijk toekomstgericht is.”

Lage huren

Bij geen van haar locaties werkt LVGG samen met een commerciële partij en dat blijft naar alle waarschijnlijkheid zo. Pennings ziet voor de projecten van LVGG geen meerwaarde in de bouwervaring van een commerciële vastgoedpartij. “Stenen stapelen kan een aannemer. Voor de nieuwbouw van het verpleeghuis hebben we een bouwmanagementbureau ingeschakeld. Dat werkt intensief samen met onze eigen facilitaire dienst.”

Bovendien betwijfelt hij of commerciële partijen de lokale markt in Roermond en directe omgeving voldoende kennen. Twee initiatieven van commerciële partijen die in Roermond extramurale voorzieningen wilden bouwen, waarbij LVGG de zorgcomponent zou leveren, lijken een stille dood gestorven. Beide initiatieven richten zich op het hogere segment van de markt met woningen boven de huursubsidiegrens. En daar is hier weinig vraag naar, zegt Pennings. “Van oudsher is dit geen rijke streek. We hebben het NIBUD laten toetsen hoeveel inkomen er nodig is voor zelfstandig wonen. Dat blijkt AOW plus een aanvullend pensioen van € 8.000 te zijn. Die groep is hier te klein.” De inkomenssituatie pleit voor geclusterd wonen, zegt hij. “Er is altijd behoefte aan een beschermde woonomgeving. De zorg kan dan efficiënter en goedkoper worden geleverd.”

Bij de zorgvraag in Roermond hoort dus huisvesting met lage huren. “Wij willen afspreken: zet een goede woning neer die onder de huursubsidiegrens valt. Daar zie ik commerciële partijen niet zo snel toe overgaan. Als ik al wil samenwerken, dan nadrukkelijk met woningbouwcorporaties. Die hebben meer oog voor de maatschappelijke factor en stellen het profijtbeginsel minder pregnant op de voorgrond.”

Maatschappelijke context

De principiële keuze die LVGG zegt te maken voor vastgoed in eigendom roept de vraag op waarom er bij drie locaties wél is gekozen voor samenwerking met woningbouwcorporaties. Anders dan commerciële partijen zijn die weliswaar van oudsher gericht op woningen die binnen de grenzen van de huursubsidie vallen, maar ook zij kijken tegenwoordig nadrukkelijk naar rendement en ontwikkelen commercieel vastgoed.

Een belangrijk verschil tussen projectontwikkelaars en beleggers enerzijds en woningbouwcorporaties anderzijds, is dat de activiteiten van zorginstellingen en corporaties meer in elkaars verlengde liggen. Dat uit zich volgens Pennings in een grotere bereidheid om mee te denken over de zorgcomponent. Ook hebben corporaties in zijn ogen meer gevoel voor de maatschappelijke context. Die inbedding is belangrijk. “Zorgcentra moeten wijkvoorzieningen zijn en activiteiten organiseren voor de omgeving.”

Meer vierkante meters

Een praktisch voordeel van samenwerking met een woningbouwcorporatie boven volledig eigen ontwikkeling is dat zij mogelijkheden hebben meer vierkante meters te realiseren. LVGG profiteert hiervan bij de nieuwbouw van zorgcentrum St. Jan Baptist in Swalmen. Onder de naam Amaliahof bouwt WoonGoed 2-Duizend daar een complex met 72 woningen; 39 daarvan zijn bestemd voor verzorgingshuiszorg. Die huurt de stichting. Voor de andere 33 appartementen verzorgt ze de zorg. “Wij bouwen in Swalmen eigenlijk te groot”, aldus directeur Peter Beeks van WoonGoed 2-Duizend. “De zorginstelling hoeft die extra vierkante meters niet te betalen. We proberen door een bril te kijken die de meest flexibele oplossing geeft. Dat betekent dat we verder kijken dan de vermoedelijke samenwerking met LVGG duurt.” Hoewel er nog geen concrete afspraken zijn over de huurperiode, mikt Beeks in eerste instantie op twintig jaar. Het gebouw moet daarna nog dertig jaar meekunnen.

Het ontbreken van een grondpositie plus problemen met de klimgeldlening (een lening waarbij het geleende bedrag voor de financiering van vastgoed in de eerste jaren van de lening toeneemt) waren in Swalmen concrete redenen voor samenwerking met WoonGoed 2-Duizend, zegt Pennings. Anders gezegd: omdat de financiering van het zorgcentrum met de klimgeldlening in gevaar kwam, zocht LVGG de samenwerking met een corporatie die de lening kon overnemen. Zo raakte de stichting haar grondpositie kwijt die de speelruimte voor vernieuwbouw in eigen beheer en eigendom drastisch beperkte.

Afstemming

Als voordeel van samenwerking met zorginstellingen vanuit het perspectief van zijn corporatie noemt Beeks, net als Pennings, het complementaire karakter. “Onze huurders zijn op latere leeftijd zorgbehoeftig.” Verder past het bij de maatschappelijke taken van een corporatie.

WoonGoed 2-Duizend werkt samen met vijf zorginstellingen die onderling sterk van elkaar verschillen. Dat heeft zijn weerslag op de samenwerking, zegt Beeks. “Er zijn er die heel erg intern zijn gericht; andere gaan makkelijker ‘extramuraal’. LVGG is toch een sterk verpleeghuis geïndiceerde omgeving.”

In de samenwerking met LVGG vergde het afstemmen van de ‘golflengtes’ tussen beide organisaties veel tijd. Volgens zowel Pennings als Beeks schuilen de nadelen van samenwerking vooral in die afstemming. Pennings: ‘Samenwerken moet je leren. Het referentiekader van een woningbouwcorporatie is anders. Je moet veel tijd met elkaar vertoeven om dat te begrijpen. De manier van calculeren is bijvoorbeeld anders. Het rendement ligt veel meer voorop.’ Hij voegt daar aan toe dat dit andere perspectief op vastgoed voor LVGG profijtelijk kan zijn bij de invoering van de normatieve kapitaallastencompoment. Woningbouwcorporaties hebben de omslag in hun denken over rendement al gemaakt. Beeks: ”Begin jaren negentig begon de overheid zich terug te trekken uit de volkshuisvesting. Sinds 1995 is er geen specifieke volkshuisvestelijke subsidie meer. Dat heeft ons denken veranderd.”

Glasvezel of UTP?

Heel concreet uiten de verschillen tussen zorginstellingen onderling en woningbouwcorporaties zich bijvoorbeeld bij de aanleg van technische en sanitaire voorzieningen. Omdat een goed uitgewerkt programma van eisen ontbreekt, omdat onduidelijk is wie welke taak op zich neemt of omdat impliciete veronderstellingen plots tot expliciete knelpunten leiden. Dat was bij Amaliahof het geval bij de bekabeling voor de domotica, elektronische toepassingen in de appartementen. Beeks: “Wij leggen in al onze complexen en woonwijken glasvezelnetwerken aan. We veronderstellen dat de domotica van die voorziening gebruikmaakt. LVGG had goede argumenten om te kiezen voor een ander type bekabeling, UTP-kabels van het type Cat6a. Eenzelfde soort discussie hadden we op een andere locatie over het toilet. Moest dit hangend of staand zijn? Uit onderhoudstechnisch en hygiënisch oogpunt viel de keuze van LVGG op een hangend toilet. Maar dat was mogelijk ongeschikt voor wat zwaardere mensen die op het toilet ‘ploffen’. Dit soort knelpunten zijn kinderziektes die we moeten overwinnen.”

Samenwerking met woningbouwcorporaties in zwang

De samenwerking tussen de stichting Land van Gelre en Gulick en woningbouwcorporatie WoonGoed 2-Duizend bij de bouw van 39 zorgappartementen in Swalmen is een voorbeeld uit vele. Veel van de vijfhonderd woningbouwcorporaties die Nederland telt, zijn op de een of andere manier bij zorgvoorzieningen betrokken. Meestal als eigenaar of verhuurder van zelfstandige woningen voor ouderen waarbij voor de zorgfaciliteiten afspraken zijn gemaakt met een zorgaanbieder.

Maar net als in Swalmen is de samenwerking tussen zorginstellingen en corporaties vaak breder. De woningbouwcorporatie is dan (ook) eigenaar van intramurale voorzieningen waarvoor de zorgaanbieder huurders voordraagt dan wel de verhuur verzorgt. Een bekend voorbeeld van een woonzorgcomplex met een mix van extra- en intramurale voorzieningen (levensloopbestendige woningen) is het Bergwegcomplex in Rotterdam. De Stichting Humanitas tekent er voor de zorg; de verhuur en het beheer zijn in handen van PWS Rotterdam. Van de 206 woningen is een derde bestemd voor mensen zonder indicatie, een derde voor een indicatie voor het verzorgingshuis en een derde met indicatie voor het verpleeghuis.

Een zwakke financiële positie en verouderde voorzieningen kunnen ook aanleiding zijn tot samenwerking. Dit was bijvoorbeeld het geval bij verzorgingshuis St. Franciscus in Veendam, zo staat uitgebreid beschreven in een voorbeeldstudie die is uitgevoerd in opdracht van Aedes Arcares Kenniscentrum Wonen-Zorg. Het St. Franciscus raakte in de jaren negentig in financiële problemen en zag zich bovendien geconfronteerd met de noodzaak tot verbouwing. De provincie Groningen stelde samenwerking met een woningbouwcorporatie als eis aan financiering en verbouwing. Budgettair neutraal vervangende nieuwbouw plegen zou namelijk ten koste gaan van het aantal zorgplaatsen en rendabele exploitatie onmogelijk maken. Er werd gekozen voor een complete scheiding van wonen en zorg. Woonzorg Nederland bouwde 72 appartementen waarvan 48 onder de huursubsidiegrens. Stuk voor stuk zijn de woningen flink groter dan de norm voorschrijft.

Anders dan bij Amaliahof in Swalmen is in Veendam ook voor ouderen met indicatie ‘zorg met verblijf’ strikte scheiding tussen wonen en zorg. Bewoners huren direct van de woningbouwcorporatie.

Ook Stichting de Wielborgh kiest voor een strikte scheiding bij de vier locaties in Dordrecht waar zij zorg aanbiedt. De verhuur is in handen van twee woningbouwcorporaties.

Samenwerking tussen zorginstellingen en woningbouwcorporaties strekt zich ook uit over andere AWBZ-sectoren. In het Limburgse Blerick bouwde Woningstichting Venlo-Blerick in een gezamenlijk project met Stichting Vizier en Stichting Gehandicapten Limburg een woonbegeleidingscentrum met vier zorgwoningen en veertien zorgappartementen. In juni 2006 vond in Dedemsvaart de oplevering plaats van een complex met negentien woningen voor senioren, zes appartementen voor mensen met een verstandelijke handicap en een groepswoning voor vier meervoudig gehandicapte kinderen.